VÉTELI ​Szándéknyilatkozat és annak buktatói

A mai rohanó világban egyre inkább elterjedt, illetve ingatlanközvetítő által kiajánlott ingatlanok esetén szinte kivétel nélküli, hogy amennyiben számunkra megfelelőnek tűnik egy ingatlan és meg szeretnénk vásárolni, úgymond „lefoglalózzuk”. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem készül ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott, ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas szerződés ott helyben, hanem „csak” vételi ajánlatot teszünk, megfizetünk egy, a vételár kb. 0,5-1%-át (ingatlanközvetítő esetén akár 5%-át is) kitevő összeget foglaló címén az eladó vagy az ingatlanközvetítő részére (megjegyzem, ez utóbbi hivatalosan nem kezelhet pénzletétet), az eladó pedig vagy azonnal vagy az általunk megadott ajánlati kötöttség határidején belül (jellemzően pár nap) elfogadja az ajánlatunkat, amellyel már be is áll az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettségünk. Ez azt jelenti, hogy ha ezt követően mégis meggondolnánk magunkat és már nem szeretnénk megvásárolni az ingatlant, mert pl. találtunk egy szebbet, jobbat, olcsóbbat vagy éppen az életkörülményeinkben történt olyan változás, hogy el kell állnunk az ügylettől, az átadott pénzösszeget rendszerint elveszítjük.

Azonban ez sajnos nemcsak a fenti esetekben fordulhat elő, hanem akkor is, ha a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt nem voltunk kellően körültekintőek, nem kértük le az ingatlan tulajdoni lapját vagy a térképmásolatot és csak utólag, az adásvételi szerződés készítése során derül ki, hogy a szándéknyilatkozatban rögzített ütemezésben és határidőig nem fogjuk tudni kifizetni a vételárat vagy ha igen, az számunkra jelentős kockázattal fog járni. Bemutatok egy elég gyakran előforduló esetet, amely komoly gondot okozhat.

A vevő hitelből (lakásvásárlási és/vagy CSOK Plusz hitel) kívánja megfizetni a vételár egy részét, amely tény még feltüntetésre is kerül a szándéknyilatkozatban, azonban ebben a pillanatban még nem áll rendelkezésre előzetes értékbecslés (hiszen még csak most tekintette meg a vevő az ingatlant és döntötte el, hogy szeretné megvásárolni). „Foglaló” címén átadja a vételár 1%-át. Az ügyvéd – védve a vevő jogos érdekeit - rögzíti az adásvételi szerződésben, hogy amennyiben az ingatlan nem alkalmas hitelintézeti kölcsön felvételére, úgy a foglaló szabályai nem érvényesülnek és az átadott pénzösszeg a vevő részére visszajár. Csakhogy az eladók ezt nem szokták elfogadni a következő indokokkal: „nekem a szerződés aláírásakor már ki kell fizetnem az
ingatlanost”, nekem semmi közöm ahhoz, hogy a vevő miből fizeti meg a vételárat”, stb. És akkor itt jön az a pont, hogy a vevőnek döntenie kell: vagy aláírja az adásvételi szerződést annak kockázatával, hogy elveszíti a szerződésben már rendszerint 10%-os mértékű foglalót vagy egyáltalán nem írja alá a szerződést és ez esetben szintén elveszíti a szándéknyilatkozat aláírásával egyidejűleg átadott összeget.

Másik tipikus és gyakran előforduló probléma szokott lenni, hogy bár feltüntetik a szándéknyilatkozatban, hogy van teher az ingatlanon (pl. jelzálogjog, végrehajtási jog), azonban a fizetési ütemezést a vevő számára jelentős kockázatot magában foglaló módon határozzák meg, a vevőnek a szerződés aláírásával egyidejűleg közvetlenül az eladó részére kell megfizetnie a foglalót és még talán további összegeket is előleg címén. Azt nem gondolják át, hogy ilyen esetben az első pénzmozgással az ingatlanon fennálló teher jogosultjának kell közvetlenül teljesíteni és majd csak akkor juthat az eladó is ténylegesen pénzhez, ha a teherre vonatkozó törlési kérelem már legalább széljegyre került az ingatlan tulajdoni lapján. Ez biztosítja ugyanis azt, hogy a vevő valóban tehermentesen tudja megvásárolni az ingatlant és ne kelljen azon izgulnia, hogy az átadott akár több tízmillió forintot az eladó valóban a tehermentesítésre fordítja-e vagy sem.

Az interneten fellelhető, illetve az ingatlanközvetítők által használatos vételi szándéknyilatkozatok általában csak a legfontosabb lényegi elemeket tartalmazzák, úgymint felek adatai, ingatlan megjelölése, vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás (ez utóbbit általában megint csak oly módon, ami jelentős kockázatot jelent(het) a vevő számára). Azonban ez nem jelenti azt, hogy egy vételi szándéknyilatkozatban nem lehetne bármely olyan rendelkezést rögzíteni, amelyet majd az adásvételi szerződésben is szeretnénk viszontlátni. Figyelemmel arra, hogy a felek a vételi szándéknyilatkozatban foglaltakhoz kötve vannak és ebből következően a szerződést készítő ügyvéd is, így kiemelten fontos, hogy annak aláírása előtt minden, az adásvételi ügylet szempontjából jelentőséggel bíró lényeges és kevésbé lényeges körülménnyel is tisztában legyünk és annak ismeretében tegyük meg vételi ajánlatunkat az eladó részére. A vevő, mint ajánlattevő – szoktam mondani – bármit belefoglalhat az általa teendő ajánlatba, amit az eladó vagy elfogad vagy esetleg bizonyos módosításokkal fogad el. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy amennyiben az eladó nem fogadja el változtatás nélkül az ajánlatunkat, legyen az bármilyen apró módosítási kérés is részéről, mi abban a pillanatban már szabadultunk is az ajánlati kötöttségünk alól (természetesen vissza is kérhetjük a letett pénzösszeget) és szabadon eldönthetjük, hogy elfogadjuk-e az eladó, immáron új ajánlatnak minősülő szerződéses feltételeit vagy új ingatlant nézünk.

Fontos megjegyezni, hogy csak a másik félnek a kötelezettségvállalás megerősítéseként ténylegesen átadott pénzösszeg minősül foglalónak. Vagyis ha kikötjük ugyan a nyilatkozatban, hogy meghatározott összeget foglalónak tekintünk, azonban annak átadására valójában nem kerül sor, úgy egyik fél érvényesítheti foglaló iránti igényét a másikkal szemben, ha valamelyik félnek felróhatóan az elfogadott vételi ajánlat ellenére mégsem kerül sor a szerződés megkötésére.